Cari Lettori, come preannunciato nello scorso numero, oggi parleremo della
tanto attesa e discussa “RIFORMA DEL
CATASTO”, considerata dagli addetti ai lavori “epocale”.
Ma perché si è giunti alla RIFORMA DEL CATASTO dopo più di mezzo secolo dalla sua istituzione?
Molto sinteticamente, l’attuale sistema del catasto edilizio
urbano (tuttora vigente), istituito negli anni ’40, a suo fondamento, utilizza
un sistema di tipo TARIFFARIO ovvero utilizzando il principio Rendita Catastale =“tariffa
x vano” le cui tariffe d’estimo sono state istituite con una lettura
del territorio risalente all’anteguerra per poi rivelarsi incongruenti e
distanti dalla realtà, negli anni successivi quando si sono concretizzati
massivi interventi di espansione e riqualificazione urbana rivoluzionando il
territorio tra gli anni ’70 e ’80.
Quelle che potevano essere zone agricole o periferiche negli
anni ’40, sono poi diventate zone pregiate e addirittura d’interesse socio –
culturale, rappresentando l’autentica espressione architettonica, culturale ed
economica delle città.
A poco è servita la revisione degli estimi catastali avvenuta
nel biennio 1988 – 1989 che non ha prodotto gli effetti sperati di un
miglioramento delle informazioni estimali ma bensì ha comportato una mera
rivalutazione delle tariffe d’estimo con una conseguente perequazione riferita
a ciascun comune e non relazionata alle varie zone delle città.
La necessità di una RIFORMA DEL CATASTO deriva dalla cruda realtà
che l’attuale Catasto Italianoè l’espressione di redditi convenzionali, molto distanti e non aderenti ai
reali ed effettivi valori del mercato immobiliare.
I principali punti su cui si basa la Legge sulla DelegaFiscale n. 23 dell’11 marzo 2014, di
riforma del Catasto, all’articolo 2, sono:
– nuovi criteri di determinazione della rendita
catastale;
– introduzione del valore patrimoniale degli immobili;
– nuova qualificazione delle unità immobiliari;
– segmentazione del territorio in microzone;
– partecipazione attiva dei comuni al processo
revisionale;
– istituzione delle Commissioni Censuarie per
l’attribuzione delle nuove rendite catastali;
Le nuove
rendite catastali saranno calcolate mediante l’istituzione di CATASTO
ALGORITMICO (e non più di tipo TARIFFARIO) basato su funzioni statistiche, partendo
dai valori di locazione annui espressi per metro quadrato di superficie (lorda) dell’unità immobiliare, forniti
dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) e moltiplicandolo
per la superficie dell’immobile, ragguagliato da un coefficiente globale che
tenga conto dello stato d’uso, di manutenzione, della necessità di adeguamenti
tecnici alle vigenti disposizioni, delle assicurazioni, ecc., per ciascun
immobile.
Altra
novità, che affiancherà la rendita catastale, sarà l’indicazione, per ciascun
immobile, del valore patrimoniale il quale sarà agganciato al reale valore di
mercato dell’immobile.
Esso sarà rappresentato
dal prodotto tra il valore di mercato per la superficie dell’immobile, ponderato
da una serie di coefficienti quali, ad esempio, la presenza di affacci,
l’impianto di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’anno di costruzione,
presenza o assenza di impianto di ascensore, ecc.
Altra
novità apportata dalla RIFORMA, è il ridimensionamento delle categorie
catastali le quali saranno ridotte in quattro gruppi di destinazioni d’uso
prevedendo accorpamenti ed individuazione di nuove destinazioni nonché la
segmentazione del territorio comunale in microzone consentendo una reale e
trasparente individuazione dei valori immobiliari al loro interno.
La riforma
prevederà la collaborazione attiva dei comuni al fine di garantire con facilità
e rapidità, all’Agenzia delle Entrate, i dati immobiliari necessari per il
processo revisionale.
Infine,
assumeranno un ruolo molto importante, le commissioni censuarie, incaricate
dell’attribuzione delle nuove rendite catastali e del valore patrimoniale le
quali avranno tra i propri membri anche rappresentanti delle associazioni di
categoria e degli stakeholders.
Detto ciò,
appaiono evidenti le criticità apportate dalla nuova norma.
E’ da
considerare che in Italia vi sono oltre 63 milioni di unità immobiliari che
dovranno far parte di questo epocale processo revisionale e alle quali le
Commissioni Censuarie dovranno attribuire le nuove rendite catastali e di
riflesso il valore patrimoniale.
Dovremmo sperare
in un’attività tecnica, da parte delle Commissioni Censuarie, fondata sulla
razionalità e trasparenza, svolta con cura, in modo da attribuire al nuovo
sistema catastale un livello qualitativo migliore di quello che ci stiamo
lasciando alle spalle.
